「競売物件は安いって聞くけれど、実際のところ“やばい”って本当？」
そう感じて、検索画面の前で手が止まっている方も多いのではないでしょうか。
相場より2〜4割安くマイホームや投資用物件を手に入れられる可能性がある一方で、
内覧できないまま落札する不安
前の所有者が居座るかもしれない恐怖
多額のリフォーム費用や滞納金が後から発覚するリスク
など、失敗談や噂も多く、「興味はあるけれど正直怖い」というのが本音だと思います。
本記事は、そのような不安を抱える初心者の方に向けて、
なぜ「競売物件はやばい」と言われるのか
どんなトラブルが現実に起こり得るのか
一般の中古・新築と比べて本当に得なのか損なのか
競売が向いている人・向いていない人の違い
失敗を避けるためのチェックポイントと具体的なステップ
を、専門用語を極力かみ砕きながら体系的に解説いたします。
「結局、自分は競売に手を出すべきか、それともやめておくべきか」。
読み終える頃には、この問いに対してご自身で納得して答えを出せるようになることを目指して構成しております。
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競売物件とは？
競売物件の基本的な仕組みと通常の売買との違い
競売物件とは、所有者が住宅ローンなどの返済を滞納し、債権者（主に金融機関）が裁判所を通じて不動産を売却し、債権を回収するために市場に出てくる物件のことです。
通常の不動産売買では、
売主と買主が不動産会社を介して売買契約を結び、
代金支払いと同時に鍵の引き渡しが行われ、
重要事項説明や内覧も事前に行われる、
という流れが一般的です。
一方で競売物件の場合、手続きは裁判所主導で進み、購入希望者は「入札」という形で価格を提示し、最も高い金額を入札した人が買受人となります。
主な違いを整理すると、次の通りです。
売主の立場：
通常売買：個人・法人の売主
競売：裁判所が手続きを進める（実質的には債権回収のための公的なオークション）
物件情報の提供方法：
通常売買：内覧・重要事項説明書・営業担当者からの説明
競売：三点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）のみが基本資料
引渡しの確実性：
通常売買：契約上、引渡し義務が明確
競売：占有者が居座るなど、スムーズに引渡しが進まない可能性がある
このように、競売物件は「安く買える可能性がある代わりに、自己責任と不確実性が非常に大きい取引形態」であることが、まず押さえるべきポイントです。
どれくらい安くなる？価格の目安と「安さの裏側」
一般的に、競売物件は周辺の市場相場より2〜4割程度安く落札されることが多いと言われます。
例えば、市場相場が3,000万円の物件の場合、イメージとしては以下のような落札価格になることがあります。
相場：3,000万円
競売での落札価格例：1,800万〜2,100万円前後
数字だけを見ると非常に魅力的に感じられますが、この「安さ」には裏側があります。
内覧ができず、内部の傷みや設備の状態を事前に確認しにくい
雨漏り・シロアリ・配管劣化などの大きな不具合があっても、購入後は自己責任
立ち退き交渉、残置物処分、想定外のリフォーム費用が発生する可能性が高い
つまり、「購入価格は安くても、最終的な総コストでは一般中古とあまり変わらない、あるいは高くつく」というケースも珍しくありません。このギャップが、「競売物件はやばい」と言われる大きな原因の一つです。
競売物件が「やばい」と言われる5つの理由
内覧できず、物件の状態が分かりにくいリスク
競売物件の多くは、入札前に室内を内覧することができません。購入希望者が確認できるのは、
三点セットに含まれる写真や記述、
外観から見える範囲、
周辺環境の現地確認、
といった限られた情報だけです。
このため、次のようなリスクが伴います。
壁の中・床下・屋根裏など、見えない部分の劣化や腐食が分からない
雨漏りや構造上の問題、設備故障などがあっても、落札後に初めて判明する
写真が古く、現状がさらに悪化している可能性がある
結果として、「想定していたよりもはるかに大きなリフォーム費用が必要になった」という事態が起こりやすくなります。
占有者の居座り・不法占拠など「人」のトラブル
競売物件は、落札したからといって、すぐに自由に使えるとは限りません。元の所有者や賃借人、さらには第三者が住み続けているケースもあります。
こうした場合、
まずは話し合いによる退去交渉を自分で行う
合意が得られなければ、裁判所への引渡命令申立てや強制執行を検討
その間、物件は自由に使えず、固定資産税やローン返済だけが先に発生する
といった負担を背負うことになります。
このように、「物件そのもの以上に『人の問題』で大きく消耗してしまう」というのが、競売物件特有の「やばさ」です。
契約不適合責任なしで、欠陥が出ても自己責任
通常の不動産売買では、売買契約に「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」が定められていることが多く、引渡し後に重大な欠陥が見つかった場合、一定の条件のもとで売主に責任を問える仕組みがあります。
しかし、競売物件の場合は原則としてこの責任がありません。つまり、
雨漏り、構造上の欠陥、シロアリ被害などが発覚しても、修繕費は全額自己負担
「聞いていなかった」「書いていなかった」と感じても、裁判所や債権者に責任を問うことは基本的にできない
保険や保証が効かない部分も多く、想定外費用に備える必要がある
という、非常に厳しい自己責任の世界になります。
この点を理解せずに、「安いからお得」とだけ考えていると、後から大きな後悔につながりかねません。
ローンが組みにくく、資金面のリスクが大きい
競売物件は、一般的な住宅ローンが利用しづらい傾向があります。その理由としては、
入札時点では「落札できるかどうかが未確定」であり、融資実行のタイミング調整が難しい
物件の内部状態が不明であり、担保評価をしにくい
といった点が挙げられます。
このため、実務上は、
「現金一括払い」
「短期のつなぎ資金＋後からの借り換え」
といった形を取らざるを得ない場合が多く、資金的な余裕がない方には大きなハードルとなります。
また、落札後に予想外の修繕費や立ち退き費用が発生しても、追加の融資を受けにくいことも多く、資金面のリスクは相応に高いと考えるべきです。
手続きが複雑で、初心者にはハードルが高い
競売物件の購入手続きは、一般的な不動産売買に比べて格段に複雑です。
裁判所への入札書類の提出
保証金の納付
開札・落札決定後の代金納付
所有権移転登記
引渡し交渉〜必要に応じて強制執行
など、多数のステップを自分で把握し、期日を守りながら進めていく必要があります。
不動産会社がワンストップでほとんどの手続きを代行してくれる通常売買とは異なり、競売では「自ら主体的に動く力」が強く求められます。
書類の記載ミスや締切の勘違いが重大なトラブルにつながることもあり、初心者にとっては心理的な負担も大きくなりがちです。
実際にあった「やばい競売物件」トラブル事例
想定外のリフォーム費用が数百万円かかったケース
ある落札者は、外観写真と評価書を見て「築年数は古いが、大きな問題はなさそうだ」と判断し、周辺相場よりかなり安い価格で競売物件を落札しました。
ところが、リフォーム業者が中を確認したところ、
給排水管の腐食
床下の湿気による木部の劣化
長年放置された屋根からの雨漏り
などが判明し、当初の想定を大きく上回る数百万円規模の修繕費が必要になってしまいました。
結果として、「安く買えたメリット」はほぼ消えてしまい、むしろトータルでは一般中古より割高になってしまったのです。
前の所有者が退去せず、立ち退きが長期化したケース
別のケースでは、落札後も前の所有者がそのまま住み続け、退去に応じませんでした。
落札者は何度も話し合いを行いましたが、
経済的な事情
感情的な抵抗
などから交渉は難航し、やむなく裁判所に引渡命令の申立てを行うことになりました。
その結果、
強制執行に至るまで長期間を要し、
その間は物件を自由に使えず、
固定資産税やローン返済だけが先行する状況が続いた
という、精神的にも経済的にも大きな負担を抱えることになりました。
滞納していた管理費・自治会費を負担することになったケース
マンションの競売物件では、前の所有者が管理費や修繕積立金を長期間滞納しているケースがあります。
管理規約や管理組合の運用によっては、
滞納分の一部を新しい所有者が負担するよう求められる
管理組合との関係が悪化し、居心地の悪い環境になってしまう
といったトラブルに発展することがあります。
「競売＝安い」というイメージだけで判断すると、このような周辺コスト・人間関係の問題を見落としてしまいがちです。
競売物件のメリットと、通常の中古・新築との比較
競売物件の主なメリット（価格・物件の選択肢など）
ここまでリスクを中心に解説してきましたが、競売物件には次のようなメリットも存在します。
市場相場より安く買える可能性が高い
→ 利回り重視の投資家にとっては大きな魅力となり得ます。一般流通しにくい物件にアクセスできる
→ 変形地・狭小地・特殊用途の物件など、通常の市場には出にくい物件に出会える可能性があります。入札による公的な手続きであるため、価格決定のプロセスが透明
→ 水面下の駆け引きなどが起こりにくいのは、一定の安心材料です。
リスクを理解し、冷静に数字で判断できる投資家にとっては、「選択肢の一つ」として活用する余地があります。
競売 vs 一般中古の「総コスト」比較表
以下は、イメージをつかみやすくするための比較表です。
| 項目 | 競売物件 | 一般中古物件 |
|---|---|---|
| 購入価格 | 相場より2〜4割安いことが多い | 市場相場にほぼ連動 |
| 内覧 | 原則不可（資料と外観のみ） | 事前に何度でも内覧可能 |
| 契約不適合責任 | 原則なし（自己責任） | 契約で定める範囲で責任を追及可能 |
| 引渡し保証 | 占有者が居座る可能性あり | 契約上、引渡し義務が明記される |
| ローンの組みやすさ | 難しい・現金やつなぎ資金が前提になりがち | 一般的な住宅ローンが利用しやすい |
| リフォーム費用の不確実性 | 高い（内部状態を事前に把握しにくい） | 事前に見積もりを取りやすい |
| 手続きの負担 | 高い（自分で進める部分が多い） | 不動産会社が多くをサポート |
このように、「購入価格」だけを見れば競売物件が有利に見えますが、総コストと手間まで含めて比較すると、必ずしも競売が得とは限りません。
マイホーム目的と投資目的で何が違うのか
競売物件を検討する際には、「マイホーム目的」と「投資目的」で考え方を分けることが重要です。
マイホーム目的の場合
家族が安心して暮らせることが最優先
トラブルや不確実性はできる限り避けたい
多少高くても、状態が確認できる一般中古・新築の方が現実的な場合が多い
投資目的の場合
利回りや再販価値を数字で判断しやすい
リフォーム・立ち退き・トラブル対応の経験があれば、リスクを織り込んだ上で活用できる
ポートフォリオの一部として、競売を選択肢に入れることも可能
特に「初めてのマイホームを競売で買おうとする」ケースは、リスクが非常に高くなりやすいため、慎重に検討すべきです。
競売物件が「向いている人／向いていない人」チェックリスト
競売物件が向いている人の特徴（経験・資金・性格）
次のような特徴がある方は、比較的競売物件と相性が良いと考えられます。
不動産投資やリフォームの経験があり、図面や資料から物件のイメージをある程度つかめる
頭金とは別に、数百万円規模の予備資金を準備できる（修繕・立ち退き・残置物処分などに充てられる）
予定通りに進まなくても、柔軟に対応できる性格で、トラブルへの耐性がある
法律や契約に苦手意識がなく、必要に応じて専門家と連携しながら手続きを進められる
手続き・調査に時間を割けるスケジュール的余裕がある
こうした条件を満たしていれば、競売物件を「リスクを理解したうえで活用する」ことが視野に入ってきます。
絶対にやめておいた方がいい人の特徴
一方、次のような場合は、競売物件への参加は極力避けた方が無難です。
貯金のほとんどを頭金や落札資金に充てようとしており、予備費がほとんどない
想定外の出来事やトラブルに強いストレスを感じ、精神的に追い詰められやすい
契約書・法律・手続き関連の文書を読むのが極端に苦手
マイホーム購入が「人生最大の勝負」であり、一切失敗したくないと考えている
家族の理解や協力を十分に得られていない
このような状況では、競売特有の不確実性に耐えられず、後悔する可能性が非常に高くなります。
初心者がどうしてもやるなら押さえるべき最低限の条件
それでも「どうしても競売にチャレンジしたい」という場合は、最低限以下の条件を満たすようにしてください。
競売に詳しい不動産会社・代行業者・弁護士等に、必ず事前相談を行う
競売物件だけでなく、同じエリアの一般中古物件の価格も調べ、「どこまでの金額なら入札するか」を冷静に決める
落札予定価格とは別に、少なくとも2〜3割程度の予備資金を用意しておく
最初からマイホームではなく、リスクを取りやすい小規模な投資用物件からスタートすることも検討する
これらを実践することで、リスクをゼロにすることはできませんが、大きな失敗を防ぐ可能性を高めることができます。
失敗を防ぐための事前調査と購入ステップ
裁判所bit・三点セットの読み方のポイント
競売物件の情報は、裁判所が提供する「不動産競売物件情報サイト（通称：bit）」や、各裁判所で入手できる三点セットから確認します。
三点セットとは、次の3つの資料を指します。
物件明細書
所有権・抵当権・賃借権などの権利関係
差押えの経緯や特記事項
現況調査報告書
建物の利用状況（誰がどのように使っているか）
建物や室内の状態、残置物、近隣状況など
評価書
不動産鑑定士などによる評価額
周辺相場や減価要因などの説明
最低限、次の点は必ずチェックする必要があります。
占有者の有無（所有者本人か、第三者か、賃借人か）
賃貸借契約の有無や内容の概要
違法建築や再建築不可など、将来の価値に大きく影響する要因
写真から読み取れる外壁の傷み、残置物の量、周辺環境
内容を読み解くのが難しいと感じた場合は、早い段階で専門家に資料を見てもらうことをおすすめいたします。
入札〜代金納付〜引渡しまでの流れとスケジュール感
競売物件を購入する一般的な流れは、以下の通りです。
物件情報の収集
bitや公告などから興味のある物件を探す
三点セットの入手・内容確認
裁判所やネットから資料を取得し、リスクを把握する
資金計画の策定・保証金の準備
入札額・保証金・予備費など、全体の資金の枠組みを決める
入札書の作成・提出
所定の期間内に必要書類を整え、裁判所に提出する
開札・落札者決定
開札日に結果が公表され、最高値の入札者が落札者となる
代金の納付
裁判所が定める期限内に、残代金を一括で納付する
所有権移転登記
司法書士等を通じて、登記手続きを行う
引渡し交渉〜必要に応じて引渡命令・強制執行
占有者がいる場合は、話し合い・立ち退き交渉
難しい場合は、裁判所への申立てを検討
各ステップには期限があり、期日を守らないと落札の権利を失う可能性もあります。スケジュール管理は慎重に行う必要があります。
トラブルを減らすための専門家・代行業者の使い方
競売物件のリスクを軽減するには、適切な専門家のサポートを受けることが効果的です。主な関係者は以下の通りです。
不動産会社・競売代行業者
物件選定・三点セットの読み解き・入札額のアドバイス・立ち退き交渉のサポートなど
弁護士
居座り、滞納金、近隣トラブルなど、法的な問題が絡むケースでの相談・対応
司法書士
所有権移転登記、抵当権抹消などの登記関連手続き
建築士・リフォーム会社
建物の劣化状況のチェック、リフォーム費用の概算見積もり
これらの専門家に報酬を支払う必要はありますが、「安さの裏に潜む大きなリスク」を減らすための保険と考えると、十分に検討する価値があります。
よくある質問（FAQ）
競売物件でマイホーム購入はやめた方がいい？
「絶対にダメ」というわけではありませんが、マイホーム目的の初心者にとっては、かなりリスクの高い選択と言えます。
内覧ができず、住み心地や欠陥の有無を事前に確認しにくい
契約不適合責任がなく、欠陥が見つかっても自己責任
居座りや滞納金など、人・お金のトラブルを抱える可能性がある
といった点から、まずは一般中古・新築・任意売却など、よりリスクが低い選択肢を検討した上で、「それでも競売を選ぶ明確な理由があるか」を慎重に見極めることをおすすめいたします。
自己資金はいくらあれば安全と言えるのか？
ケースによって異なりますが、目安としては次のように考えるとよろしいかと存じます。
落札予定価格とは別に、少なくとも2〜3割程度の予備資金を用意する
この予備資金は、
リフォーム費用
残置物の処分費用
立ち退き費用
想定外のトラブル対応
などに充てることを想定します。
貯金の大半を落札資金に使い、予備費がほとんど残らない状態で競売に参加するのは、非常に危険です。
競売と任意売却、どちらが良いのか？
競売の特徴
安く買える可能性がある一方、内覧不可・トラブルリスク・手続きの複雑さなど、リスクと手間が大きい
任意売却の特徴
債権者と債務者の合意のうえで売買を行うため、
内覧しやすい
条件交渉が可能
人的トラブルのリスクが比較的低い
初心者やマイホーム目的の方にとっては、任意売却や一般中古の方がバランスが良いケースが多いと考えられます。
素人でも安全に参加できる競売のやり方はある？
「完全に安全」という形は存在しませんが、リスクをある程度抑えるためにできることはあります。
まずは競売や不動産投資に関する勉強会・セミナーで基本知識を身につける
初回は、競売に詳しい不動産会社・代行業者のサポートを受ける
無理のない金額・規模の物件から始め、経験を積みながらステップアップする
こうした段階的なアプローチを取ることで、いきなり大きな失敗をするリスクを下げることができます。
まとめ：競売物件は本当に「やばい」のか？判断の結論と次の一歩
この記事の要点おさらい
本記事でお伝えした主なポイントは次の通りです。
競売物件は、市場相場より2〜4割安く買える可能性がある一方で、
内覧できない
居座り・滞納金などの人的・金銭的トラブル
契約不適合責任なし
ローンが組みにくい
手続きが複雑
などの理由から「やばい」と言われています。
特に、マイホーム目的の初心者にとっては、リスクと不確実性が高く、慎重な判断が必要です。
競売を選ぶ前に必ず確認したいチェックポイント
競売物件の購入を本格的に検討する前に、次の点を自分自身に問いかけてみてください。
予備費を含めて、資金計画に十分な余裕があるか
トラブルや想定外の出来事に、ある程度耐えられる性格か
家族の理解・同意を得られているか
不動産会社や弁護士など、相談できる専門家がいるか
一般中古・新築・任意売却と比較したうえで、それでも競売を選択する明確な理由があるか
これらに自信を持って「はい」と言えない場合は、競売以外の選択肢を優先して検討する方が安全です。
最新情報・個別事情に関する注意喚起と専門家への相談推奨
競売制度や関連法令、金融機関の融資方針などは、今後変更される可能性があります。本記事は一般的な情報に基づいており、特定の物件や個別の事情についてのアドバイスではありません。
実際に競売物件の購入を検討される場合は、
裁判所や公的機関が発信する最新情報
競売や不動産に詳しい専門家（不動産会社・弁護士・司法書士・建築士など）
に相談しながら、冷静に判断を進めていただくことを強く推奨いたします。
本記事が、「競売物件はやばいのか？」という不安や疑問を整理し、ご自身にとって最適な選択肢を考える一助となれば幸いです。