4000万の家を買える人の年収は？返済比率と総返済負担率で安心ラインを決める

4,000万円の家を見に行き始めると、「この価格、うちの年収で本当に大丈夫なのか」と急に現実味が増してきます。住宅ローンは、審査に通ることと、家計が苦しくならないことが同じではありません。とくに共働きの育休・時短、教育費、車の買い替え、そして金利上昇が重なると、月々の返済は“払える”から“しんどい”へ一気に変わります。

本記事では、年収倍率だけで判断せず、手取りに対する返済比率（20〜25%）と他ローン込みの総返済負担率を使って、4,000万円を「買ってからも続けられる」借入額に落とし込む方法を解説します。3分でできる判定フロー、年収別の現実シミュレーション、頭金・諸費用の考え方、共働きの借り方の落とし穴、金利上振れのストレステストまで、迷いが消える手順を一つずつ整理していきます。

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4000万の家を買える人の年収を最短で判断する方法

4,000万円は買えるかより買ってから続けられるかで決める

4,000万円の家を検討し始めたとき、多くの人が最初に知りたいのは「年収いくらなら買えるのか」という答えです。ただ、住宅ローンは「審査に通る」ことと「生活が苦しくならない」ことが一致しない場面が多く、ここを取り違えると、購入後に家計がじわじわ苦しくなります。

結論から言うと、年収目安は一つの数字で決めるより、次の3つの物差しで「段階的に絞り込む」ほうが安全です。

• 物差し1：年収倍率（借入額が年収の何倍か）

• 物差し2：返済比率（手取りに占める返済の割合）

• 物差し3：総返済負担率（他ローン込みの返済割合）

とくに注意したいのが、住宅ローン以外の借入も含めた「総返済負担率」です。フラット35では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下という基準が明示されています。クレジットカードの分割払いやリボ払いによる購入まで含む点が重要です。

3分でできる4ステップ判定フロー

この先を読み進める前に、まずは「自分の家計で無理が出にくい借入」を決める流れを押さえると迷いません。

1. 直近の手取り実績から月の可処分を把握する
   目安の表は便利ですが、最終判断は「振込実績（家計簿アプリや給与明細の手取り）」で行います。

2. 返済比率で月返済の上限を決める
   手取りの20〜25%を“安全ライン”として上限を置きます。

3. 金利上振れのストレステストをかける
   少なくとも「＋1.0%上がっても上限内か」を確認します（手順は後述）。

4. 他ローン込みの総返済負担率も確認して最終決定する
   車ローン、教育ローン、カードローン、クレカ分割・リボがある場合は必ず合算します。

この4ステップを通ると、「買えるっぽい」から「この借入なら続けられる」へ判断が変わります。

4000万の家を買える人の年収目安を年収倍率でつかむ

年収倍率は借入の大きさをざっくり把握する道具

年収倍率は「借入額÷年収」で、借入規模をざっくり把握するための指標です。金融機関の解説でも、購入できる住宅の目安として「年収の5〜7倍」が紹介されています。

ただし、年収倍率はあくまで“入り口”です。子どもの人数、教育方針、車の有無、共働きの継続見込みなどで、同じ年収でも安全な借入額は大きく変わります。

4,000万円を借りるなら年収はいくらが目安か

「物件価格4,000万円で、頭金をあまり入れずに4,000万円を借りる」ケースを仮定すると、年収倍率ごとの年収目安は次のとおりです。

一般に言われる5〜7倍の範囲に当てはめると、4,000万円借入は年収およそ570万〜800万円あたりが射程に入る計算です。
ただし、この時点では「審査に通りそうか」の話に寄っており、「生活が苦しくならないか」は次の返済比率で見ます。

4000万の家で失敗しない返済比率の決め方

返済比率は手取りで考えると現実に近づく

返済比率は「年収に占める年間返済額の割合」ですが、家計に効くのは手取りです。金融機関の解説では、返済比率の目安として「手取り30〜35%以下」、理想として「手取り20〜25%」が示されています。

ここで大切なのは、“理想”を掲げて終わりにしないことです。
手取り20〜25%に収めると、次の費用が来ても耐えやすくなります。

• 固定資産税、火災保険、マンションなら管理費・修繕積立金

• 車検・買い替え、医療費、帰省費

• 教育費の上振れ（塾、習い事、受験）

• 物価上昇、金利上昇

年収別に月返済の安全上限を作る

以下は「目安表」です。手取りは条件で変わるため、最終的にはご自身の実績で置き換えてください。

この表の使い方はシンプルです。
「今の家賃＋将来の上振れ（教育費や車など）」を考えたうえで、まず20〜25%に収まる上限を決めます。30%は“審査的にはあり得ても、暮らしが窮屈になりやすいゾーン”として警戒したほうが無難です。

審査に通る年収と無理なく返せる年収がズレる理由

審査は「基準内に収まるか」が中心です。たとえばフラット35は、他ローンを含む総返済負担率で年収400万円未満30%以下、400万円以上35%以下という基準を明示しています。

一方、家計は「基準内でも、生活イベントが来たら詰む」ことがあります。
だからこそ、審査基準は“最低条件”、手取り20〜25%は“安全設計”として分けて考えるのが失敗しにくい判断になります。

4000万の家を年収別に現実的にシミュレーションする

この章の読み方と前提

ここでは「物件価格4,000万円」「借入期間35年」「ボーナス払いなし」を基本に、年収帯ごとの“起きやすい現実”を整理します。
金利は金融機関で異なり将来も確定しないため、ここでは断定せず「返済比率の上限から逆算する」考え方を中心にします。

年収500万円台で4,000万円を狙うときの現実

年収500万円で4,000万円借入は年収倍率8倍となり、一般的な目安（5〜7倍）を超えます。
また、手取り20〜25%の月上限（約6〜8万円台）に収めるのが難しく、金利上振れや教育費が重なると耐えにくくなります。

このゾーンで現実的な打ち手は、次の組み合わせです。

• 借入額を下げる（頭金を厚くする、物件価格を下げる）

• 他ローンを整理して総返済負担率を軽くする（とくにリボ・カードローン）

• 共働き前提なら、片働き期間を想定して「最低返済が回るか」を先に確認する

年収500万円台で最も多い失敗は、「審査に通ったから買ったが、家計の固定費が重くて貯蓄が止まる」パターンです。貯蓄が止まると、車・家電・教育費・医療費の波で一気に苦しくなります。

年収600万円台で4,000万円を狙うときの現実

年収600万円なら倍率は約6.7倍で、目安レンジ内に入りやすくなります。
ただし「安心して買える」かは別で、次が分岐点になります。

• 子ども計画（人数・私立/公立・塾の想定）

• 車を保有するか（車ローンの有無）

• 共働きがどれだけ継続できそうか（育休・時短・転職）

• 金利上振れに耐えられるか

年収600万円台は「買えるが、設計をミスると苦しくなる」ゾーンです。
安全側に倒すなら、手取り20〜25%の上限で返済を固定し、頭金や物件価格で借入を調整するのが堅い選択です。

年収700万円台で4,000万円を狙うときの現実

年収700万円だと倍率約5.7倍で、年収倍率の観点ではバランスが良いゾーンです。
返済比率も20〜25%に寄せやすく、金利上振れや教育費が来ても“耐久力”が出やすくなります。

ただし、この年収帯で気をつけたいのは「借りすぎ」です。
借りられる余地があると、駅近や広さ、設備でつい上乗せしがちですが、上乗せは“固定費の増加”として家計を縛ります。購入後も貯蓄・旅行・子どもの経験にお金を回したいなら、返済比率25%以内を目標に置くと満足度が高まりやすいです。

年収800万円以上で4,000万円を狙うときの現実

年収800万円で倍率5倍となり、年収倍率の目安ではかなり健全です。
ただし余裕がある層ほど、次の落とし穴があります。

• 車のグレードアップ、外食・旅行増で可処分が増えない

• 教育費を厚くする（私立や留学など）前提で固定費が膨らむ

• 住宅の維持費（修繕・更新）を軽視する

「払える」より「何を守りたいか（貯蓄・教育・生活の自由度）」を先に決め、住宅費は後から合わせるほうが後悔しません。

4000万の家で見落としやすい頭金と諸費用を現実に落とす

頭金は返済を軽くするだけでなく人生の余白を作る

頭金を入れると借入額が下がり、返済比率が下がります。頭金の有無で返済負担率が変わることは、家計系の解説でもよく示されています。
ただし、頭金を入れすぎて手元資金が枯れると、購入直後の出費や家電更新、子どものイベントで詰みやすくなります。

頭金割合で借入額はどう変わるか

「年収がボーダーに近い」「金利上振れが怖い」家庭ほど、頭金の効果は大きく出ます。
一方で、頭金は“入れれば正解”ではありません。次の順番で決めると安全です。

諸費用込みで考えると総予算がズレにくい

住宅購入には物件価格以外の費用が発生します。代表例は次のとおりです。

• ローン関係：事務手数料、保証料（商品による）

• 登記関係：登録免許税、司法書士費用

• 保険関係：火災保険・地震保険

• 引っ越し・家具家電

• マンションなら管理費・修繕積立金の初回分など

金額は物件やローンで差が大きいので、記事では断定せず、「見積書で確定させる」前提で進めます。
重要なのは「頭金を入れたら諸費用が払えず、生活防衛資金が薄くなる」という事故を防ぐことです。

生活防衛資金を残す判断基準を決めておく

頭金を入れるか迷ったら、次の優先順位が堅い判断になります。

1. 生活防衛資金（急な出費・収入ダウンへの備え）を確保

2. 諸費用・引っ越し・家具家電の予算を確保

3. 残りを頭金に回す

4. それでも返済が重いなら、借入額か物件価格を調整する

共働きであっても、育休・時短・病気・介護などで収入が落ちる局面は現実に起こり得ます。「生活防衛資金が薄いのに借入だけ大きい」状態は、家計の不安が消えません。

4000万の家を共働きで買うときに失敗しない借り方

収入合算とペアローンと単独借入を比較する

共働きで借入を増やす方法は大きく3つに整理できます。違いを“増えるもの”と“増えるリスク”で見比べると、判断が一気にラクになります。

「借入余地が最大」だからペアローンが正解、ではありません。片働き期間が来たときに家計が崩れないかが最優先です。

片働き期間でも回る返済設計の作り方

共働き家庭が最も不安になるのは、育休や時短で収入が落ちる期間です。ここを“計算で潰す”と安心感が上がります。

片働きシミュレーションは、次の手順で十分です。

1. 片方の手取り（月）を実績または保守的に見積もる

2. 生活費（住居費以外）を「最低ライン」で置く

3. 残りで住宅ローンが払えるかを確認する

4. 払えない場合は、借入を下げるか、頭金・物件価格・間取り・駅距離などで調整する

このとき、返済比率の理想（手取り20〜25%）に寄せておくほど、片働き時の耐性が上がります。

団信と名義はあとで困りやすいので最初に整理する

共働きでローンを組むとき、団信や名義は後から見直しにくい領域です。ここでは一般論として、事故を減らすための考え方だけ押さえます。

• 団信は「どちらのローンにどう付くか」で、万一のときの家計が変わる

• 共有名義や持分は、売却・離職・家計分担が変わったときに揉めやすい

• 将来の変更（転職、独立、育休延長）を前提に、家計の運用ルールを先に決める

細部は個別事情で最適解が変わるため、最終段階では金融機関やFP等と一緒に整理すると安全です。

4000万の家で後悔しないために総返済負担率と他ローンを先に片付ける

総返済負担率は住宅ローン以外も全部入る

住宅ローンの落とし穴は「住宅ローン以外」を軽視することです。フラット35では、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入まで含めた“すべての借入れ”で総返済負担率を判定する、と明示されています。

さらに、基準は年収400万円未満30%以下、400万円以上35%以下です。
この「クレカ分割やリボも含む」が非常に重要で、読者が今すぐ改善できるポイントでもあります。

先に整理するべき借入の優先順位

効果が大きい順に並べると、次の順が現実的です。

1. クレカのリボ払い・カードローン（最優先）

2. 車ローン（残債と月返済の圧縮）

3. 教育ローン（必要性と時期を再検討）

4. 住宅購入直前の分割払い（家具家電など）を避ける

住宅購入前に返済負担を軽くしておくと、審査面だけでなく、購入後の家計の安心にも直結します。

4000万の家で金利上昇が怖い人のためのストレステスト手順

金利は当てられないので上がっても壊れない設計にする

金利は将来を断定できません。だからこそ「今の金利」でギリギリを狙うより、「上がっても払える」前提で設計するほうが後悔が減ります。

ストレステストは難しくありません。必要なのは「上振れ幅」と「判定ルール」を固定することです。

最低限やるべき上振れ幅はプラス1.0%

上振れ幅は家庭のリスク許容度で変わりますが、最低限として次の2段階は見ておくと安心です。

• 基本：今の想定金利

• 必須：＋1.0%

• 余裕があれば：＋1.5%

ストレステストの判定表を作る

返済シミュレーターで月返済を出し、手取り20〜25%の上限と照らします。判定は次のように置くと迷いません。

このテストに通れば、「金利が少し上がったら詰む」不安が、かなり現実的に解消されます。

4000万の家を買う前に絶対に確認したいチェックリスト

Yesが多いほど安心して進めやすい判定表

以下は、審査・家計・将来の3領域をまとめた判定表です。Noが出た項目は、次のアクションが明確になるようにしています。

この表を埋めるだけで、「買えるかどうか」が「買った後も安心かどうか」に変換されます。

4000万の家の年収に関するよくある質問

年収が足りない場合にできる現実的な打ち手は何か

現実的な順番は次のとおりです。

1. 借入額を下げる（物件価格の調整、頭金の最適化）

2. 他ローンを整理する（総返済負担率を改善）

3. 返済比率を安全ラインに戻す（手取り20〜25%）

4. 共働き設計を強める（ただし片働き耐性を作ってから）

「世帯年収が上がる見込みがあるから借入を増やす」は、金利や景気の変化に弱くなるため、最後の手段として慎重に扱うほうが安全です。

ボーナス払いは使うべきか

ボーナス払いは月々返済を下げられますが、賞与が減った年に家計が詰みやすい設計です。
基本は「ボーナスがゼロでも回る」設計を土台にし、使うなら比率を小さくし、貯蓄の余白を厚くするのが無難です。

住宅ローン審査で落ちやすいポイントは何か

一般論として次が影響しやすいです。

• 他ローンやリボの残高が多い（総返済負担率に影響）

• クレジットの延滞・遅延がある

• 収入の安定性が弱い（転職直後など）

• 借入希望が年収に対して過大（年収倍率が高すぎる）

審査に通るかどうかだけでなく、通った後に暮らせるかまで含めて判断すると、後悔が大きく減ります。

4000万の家を年収で判断するときの要点まとめ

ここまでの要点は次のとおりです。

• 年収倍率は入り口として有効だが、最終判断は返済比率と総返済負担率で行う

• 家計安全ラインは手取り20〜25%を基準に置くと、教育費や金利上振れに耐えやすい

• 審査基準としては、他ローン込みの総返済負担率を必ず確認する（クレカ分割・リボも含む）

• 頭金は効果が大きいが、生活防衛資金を削らない範囲で最適化する

• 共働きで借入を増やすなら、片働き期間の耐性を数字で確認してから決める

最後に、金利・制度・金融機関の基準は変更される可能性があります。検討の最終段階では、必ず一次情報（住宅金融支援機構や金融機関の最新条件）で確認してから意思決定してください。

参考情報

• 住宅金融支援機構（フラット35）「【フラット35】ご利用条件」https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html

• 住宅金融支援機構（フラット35 よくある質問）「年収による借入額などの制限はありますか。」https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge311.html

• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/user/index.html

• 三井住友銀行「住宅ローンの返済比率とは？審査に通りやすい比率の目安と…」https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/column/repayment-rate/

• みずほ銀行「一軒家の購入に必要な年収はいくら？住宅ローンの活用ポイント」https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/faq/loanguide/lifeplan/article26/index.html

• リクルート（ファイナンス）「住宅ローンの借入可能額はどんな基準や計算方法で決まるの？」https://finance.recruit.co.jp/article/k067/